Kategori arşivi: Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku kategorimiz altında gayrimenkul hakkındaki hukuki uyuşmazlıklarla ilgili hukuki makaleler ve güncel bilgiler paylaşılmaktadır. Kat mülkiyeti hukuku, taşınmaz hukuku, kentsel dönüşüm hukuku gibi hukuk disiplinleri kategorimiz altında yer alan konular arasındadır. Gayrimenkul davaları olarak aynı ve şahsi hakka dayalı tapu iptal tescil davaları, kamulaştırma davaları, kamulaştırma bedel tespit davaları, önalım hakkı, geri alım hakkına ilişkin davaları, geçit hakkı davaları, kat mülkiyeti hukukuna ilişkin davalarını, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin davaları sayabiliriz.

Gayrimenkul avukatı ise yukarıda tarif edilen gayrimenkul hukuku ve sayılan gayrimenkul davaları konusunda uzman olan avukatlara verilen bir ünvandır. Gayrimenkul avukatları bu alanda takip ettikleri davalar ve mesleki tecrübeleri ile ön plana çıkmaktadırlar. Gayrimenkul sektörünün kendine öze teknik terimleri ve gayrimenkul piyasasının kendine has özellikleri gayrimenkul konusunda uzmanlaşan avukatlara olan ihtiyacı arttırmaktadır. Gayrimenkul hukuku konusundaki soru ve görüşlerinizi gayrimenkul avukatı sayfamızda ve gayrimenkul hukukuna ilişkin yayınladığımız yazıların altında yorum kısmında paylaşmanız mümkündür.

kira sözleşmesi

Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer ?

Günümüzde gayrimenkul fiyatlarının beklenmedik bir seviyeye yükselmesi ile birlikte pek çok insan bir ev satın almaktan ziyade eğer mümkünse aynı evi kiralama yoluna gidiyor. Ancak kira sözleşmeleri de kanunumuzda uzun soluklu olarak düzenlenmiş ve hem kiracıya hem de ev sahibine ağır sorumluluklar yüklüyor. Peki, bir kira sözleşmesi nasıl sona erer?

kira sözleşmesi

Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus yapılan sözleşme için bir süre öngörülüp öngörülmediğidir. Ülkemizde genelde bir yıllık yapılan kira sözleşmeleri hukukumuzda “Belirli Süreli Sözleşme” olarak adlandırılıyor. Ancak herhangi bir süre öngörülmeden de kira sözleşmesi yapılması mümkün. Bu tür sözleşmelere de “Belirsiz Süreli Sözleşme” adlandırılması yapılmaktadır. Kira sözleşmesinin feshi durumunda ortaya çıkacak sonuçlar da sözleşmenin belirli süreli ya da belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik gösteriyor.

Kiracının Kira Sözleşmesini Feshi

Genelde kira akitlerini fesheden taraf kiracı oluyor. Kiracının kira sözleşmesinin feshini gerçekleştirebilmesi için sözleşmenin bitiş tarihinden en az 15 gün önce bildirimde bulunması gerekli. Eğer bu bildirim yapılmaz ise kira sözleşmesi benzer koşullar altında (kira miktarı yıllık TÜFE oranı doğrultusunda artış gösterebilir.) bir yıl daha kira sözleşmesi uzamış kabul edilir.

Bu düzenlemenin hem kiracıyı hem de ev sahibini güvence altına aldığı kabul edilir. Zira ev sahibi yeni bir kiracı bulmak için yeterli süreye sahipken; kiracı da kiraladığını boşaltmak için 15 günlük bir süreye sahip olacaktır. Ancak insanların kanun hükümlerini bilmemesi / araştırmaması ile genelde bu 15 günlük süreye uyulmuyor. Hal böyle olunca da bu konuda yargı yoluna taşınan pek çok uyuşmazlık oluyor.

Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Feshi

Kiracının aksine ev sahibinin kira sözleşmesini sözleşmenin sona erme tarihinde önceki 15 günlük bildirim süresi ile feshetme hakkı bulunmuyor. Hatta bu hakkını kullanabilmesi için 10 yıllık süreyi beklemek zorunda. Eğer sözleşme gerçekten de 10 yıl sürmüş ise artık uzayan her yıl için en az 30 gün önceden bildirimde bulunmak kaydı ile kiraya veren kira akdini feshedebilir.

Kanun koyucunun böyle bir koşul düzenlemesinin altına yatan temel etken ise “zayıf tarafta” olan kiracıyı korumaktır. Halihazırda kirasını düzenli olarak, aksatmadan ödeyen kiracının düzenini kurduğu konuttan çıkarılması durumu kanunda kabul edilmemektedir. Ancak haklı sebepler var ise kiraya veren kira sözleşmesini herhangi bir sınırlamaya bağlı olmadan sona erdirebilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebi İle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiraya verenin eğer haklı sebepleri var ise kira sözleşmesini 10 yıllık süreyi beklemeden sona erdirebileceğini ifade etmiştik. Bu sebeplerden ilki hiç şüphesiz ki kira bedelinin zamanında ve yeter miktarda ödenmemesi olacaktır. Böyle bir durumla karşılaşan ev sahibinin öncelikle kiracıya bir İhtarname göndermesi gerekiyor. Bu İhtarnamede belirtilmesi gerekene hususlar ise şöyledir:

  • Kiraya konu taşınmazın adresi ve kira sözleşmesi bilgisi
  • Hangi dönemlere ilişkin kira bedellerinin ödenmediği ve bu bedellerin ödenmesi istemi
  • Kiracı ile yaşanan diğer durumlar

İhtarname gönderildikten ve kiracıya ulaştıktan sonra kararlaştırılan süre içerisinde kiraya verenin zararı giderilmemiş tekrar bir İhtarname daha gönderilmesi gerekli. İkinci İhtarnameden sonra da geçmiş dönem kira bedelleri ödenmemiş, kiraya verenin zararı giderilmemiş ise artık kiraya veren durumu yargı yoluna taşıyabilir.

BAKINIZ: Kiracı Kirayı Ödemiyor Nasıl Tahliye Ederim ?
https://www.tabakhukuk.com/kiracim-kirayi-odemiyor/

Açılan dava sonucunda mahkemenin kuracağı hüküm kiraya verenin talebine göre değişkenlik gösterecektir. Kiraya veren hem kiralananın tahliye edilip kendisine teslim edilmesini hem de ödenmeyen kira bedellerinin kendisine ödenmesini isteyebilir. Hakim somut olayı değerlendirerek uyuşmazlık hakkında hüküm verecektir.

ipotek kaldırma

Aile Konutu Şerhi Nedir ve Nasıl Konulur

Eşlerden birinin fevri ve diğer eşi zarara uğratabilecek davranışlarının önüne geçilebilmesi için 2000’li yılların başında hukukumuzda bir değişiklik yapıldı ve Aile Konutu kavramı yaşamımıza girdi. Bu düzenleme ile artık çiftlerin, birbirleri ile ve çocukları ile ortak yaşamlarını sürdürdükleri evleri “Aile Konutu” olarak adlandırılacak; bu konut üzerinde yapılacak satış, rehin, kiralama gibi durumlarda eşlerin birlikte işlem yapması şartı aranacaktır. İşte bunu sağlayan tapudaki aile konutu şerhi uygulamasıdır.

aile konutu şerhi

Önemle belirtmek gerekir ki bu şerh ancak tapuda konulabilir. Yine bu şerhi koydurtmak ve diğer eşin tasarruf yetkisini kısıtlamak isteyen eş resmi nikâh ile evli olmak zorundadır. Medeni Kanunumuzun ilgili hükmü uyarınca yalnızca evli çiftler aile konutu şerhi koydurabilir. Yani imam nikâhlı eş, nişanlı vs. konumunda olanların aile konutu şerhi koydurma yetkisi yoktur.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Aile konutu şerhi için gerekli belgeler: mahalle muhtarından alınacak aile konutu belgesi ve evlilik cüzdanıdır. Şerh koydurma işlemini yapabilmek için öncelikle söz konusu konutun bulunduğu mahalle muhtarına gidilmelidir. Muhtardan alınan belge ve evlilik cüzdanı ile tapuya gidilir ve Tapu Sicil Müdürü’ne yapılacak başvuru ile Aile Konutu şerhi konulabilir. İşlemin yapılacağı tapu dairesi ise söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu dairesi olmak zorundadır.

Bu işlemlerin yapılabilmesi için diğer eşin rızası aranmaz. Yani eşlerden herhangi biri önce muhtara ardından Tapu dairesine giderek bu şerhi kendiliğinden koydurabilir. Aile konutu şerhi konulduktan sonra diğer eş tek başına bu şerhi kaldıramaz. Ayrıca; eğer ev kiralıksa, kira sözleşmesini tek başına feshedemez, ev kendi üzerine dahi olsa dahi evi bir başkasına satamaz, üzerine ipotek dahi koyduramaz. Bu şerhin etkisi boşanma, ölüm gibi evlilik birliğini sona erdiren durumlarda ortadan kalkar.

Unutulmamalıdır ki bu şerhin amacı aile birliğini korumak ve ortak menfaati sağlamaktır. Eşlerin keyfi uygulamaları ile bu durumun kötüye kullanılması sonucu ortaya çıkabilir. Kanun koyucu da bu ihtimalin önüne geçebilmek için bir düzenlemeye gitmiştir.

Şöyle ki; Aile konutu şerhi koyulduktan sonra diğer eş konut üzerinde bir işlem yapmak isterse şerh koyduran eşin rızasını almak zorundadır. Eğer eş bu durumuza rıza göstermez ise işlem yapmak isteyen taraf uyuşmazlığı mahkeme önüne taşıyabilir. Bu noktada hâkimin vereceği karara göre işlemin yapılıp yapılmamasına karar verilir. Hâkimin değerlendirmesi yapılacak işlemin eşlerin ortak menfaatini göz önüne alınarak yapılır. Yani böyle bir uyuşmazlıkta diğer eşin aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisini kaldırmak isterseniz hakimi ikna etmeniz gerekecektir.

Aile Konutu Şerhi Olmayan Evin Satışı

Bir konutu “Aile Konutu” olarak gösterebilmek için eşlerin birlikte bu konut içerisinde sürekli olarak yaşaması gerekmektedir. Muhtardan bir belge alınmasının amacı da budur. Eşler; bazı dönemlerde kaldıkları devre mülkleri, yazlıkları ya da bağ evlerini Aile Konutu olarak gösteremez. Bunların yani (Aile Konutu Şerhi olmayan evin) satışı için ise diğer eşin rızası aranmaz. Ayrıca eğer eşlerin sürekli olarak birlikte yaşadığı konut, Aile Konutu şerhi konulmadan önce başka birine satılırsa bu durumda iki ihtimal ortaya çıkıyor.

Öncelikle konutu satın alan üçüncü kişinin TMK uyarınca “iyiniyetli” olup olmadığına bakılır. Eğer satın alan kişi iyiniyetliyse satış işlemi geçerlidir ve iptal edilemez. Ancak eğer satın alma işlemini yapan kişi iyiniyetli değilse olay yargı yoluna taşınarak; evin satışına izin vermeyen eş tarafından iptal ettirilebilir. Hakim böyle bir davada iyiniyet araştırması yaparken satın alan üçüncü kişinin; satın aldığı konutun eşlerin sürekli olarak birlikte yaşadığı konut olduğunu bilip bilmediğini inceler.

kiracı kirayı ödemiyor

Kiracı Kirayı Ödemiyor Nasıl Tahliye Ederim ?

Kirasını ödemeyen kiracı kiralayan tarafından cebri icra yoluyla tahliye edilebilmektedir. Kiracı kirayı ödemiyor ise bu bir tahliye sebebi olup bunun için çeşitli prosedürler öngörülmüştür. Kiracının kirayı ödememesi halinde kiraya verenin kiracının tahliyesi için başvuracağı 3 farklı yöntem bulunmaktadır.

kiracı kirayı ödemiyor

Tahliye Talepli İcra Takibi

Kira günü geçmesine rağmen kiracı kirayı ödemezse kiraya veren kiranın ödenmesi için tahliye talepli icra takibi başlatabilir. İcra müdürlüğü aracılığı ile gerçekleştirilen bu takipte kirayaca ödeme emri gönderilir.

Kiracının 30 gün içerisinde kira borcunu ödemesi veya 7 gün içerisinde takibe itiraz etmesi gerektiği ödeme emrinde bildirilir. Kiracının 7 günde itiraz etmemesi ve 30 günde de kirayı ödememesi halinde kiraya veren icra müdürlüğü kanalıyla evin tahliyesini gerçekleştirebilir.

Kiracının 7 gün içerisinde takibe itiraz etmesi halinde kiraya verenin tahliyeyi sağlayabilmesi için icra mahkemesine başvurup itirazı kaldırması gerekmektedir. İcra mahkemesi dosya üzerinden araştırma yaparak kiranın ödenip ödenmediğini tespit eder ve davanın kabulü halinde tahliye gerçekleştirilebilir.

Yazılı Bildirim İle Süre Verme

Kiraya veren kiranın ödenmemesi halinde icra müdürlüğüne başvurmaksızın kiracıya yazılı bildirimde bulunarak 30 gün içerisinde kira borcunu ödemesini isteyebilir. Bu bildirim yazılı olmak şartıyla her şekilde yapılabilir. Ancak bildirimin ispatlanabilmesi bakımından noter kanalıyla gönderilmesi en sağlıklı olan yoldur.

Verilen sürede kiracının kirayı ödememesi halinde kiraya veren tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Bu durumda dava yukarıdaki yöntemin aksine sulh hukuk mahkemesinde açılır. İlk yönteme göre biraz daha uzun süren bir yöntemdir. 

Tahliye Davası Hakkında Yazımız:
https://www.tabakhukuk.com/tahliye-davasi/

İki haklı İhtar

Kiraya verenin bir kira dönemi içerisinde kiracıyı 2 defa ihtar etmesi yani 2 haklı ihtarda bulunması halinde kira döneminin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açma hakkı doğmaktadır. Bu 2 haklı ihtar yazılı bildirim veya noter kanalı ile olabileceği gibi icra müdürlüğü aracılığı da olabilir.

İki haklı ihtar sonucunda açılacak tahliye davası da ikinci yöntemde olduğu gibi sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır. Sulh hukuk mahkemesi yapılan ihtarları inceler, aynı kira dönemi içerisinde 2 defa haklı ihtar yapıldığını ve davanın da yasal süre içerisinde açıldığını tespit etmesi halinde kiracının tahliyesi doğrultusunda karar verir.

tahliye

Yeni Satın Alınan Evdeki Kiracının Tahliyesi

Yeni satın aldığınız evde mevcut kiracıyı çıkartmak istiyor olabilirsiniz veya kiracı olarak ikamet ettiğiniz evin sahibi değişmiş olabilir. Böyle durumlarda yeni ev sahibi ve kiracı arasındaki hukuk nedir cevabı yazımızda yer alıyor. Yeni satın alınan evdeki kiracının durumu nedir ?

tahliye

Sözleşmenin Tarafı Yeni Malik

Gayrimenkulün satılması ile birlikte yeni malik, kiracı ile eski malik arasında yapılan kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir. Yani eski sözleşmedeki tüm koşullar yeni malik için de bağlayıcı hale gelir.

Ancak yeni malikin eski malike göre kiracının tahliyesi bakımından avantajlı bir konumu vardır. Türk Borçlar Kanunu‘nun 351. maddesine göre belirli sürelere riayet ederek yeni ev sahibi kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi

Kanuna göre yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ev veya işyeri olarak taşınmazı kullanma ihtiyacı varsa eski kiracıyı tahliye edebilir.

Ancak bunun için belirli sürelere uyması gerekir. Yeni ev sahibi devir tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtarda bulunmak şartıyla 6 ay sonra açacağı tahliye davası ile kiracıyı tahliye edebilir.

1 aylık süre içerisinde ihtarda bulunmamış olması halinde ikinci bir fırsat olarak kira süresinin sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açarak mecurun tahliyesini sağlayabilir.

Tahliye davası hakkındaki yazımız için: 
https://www.tabakhukuk.com/tahliye-davasi/

Diğer Tahliye Sebepleri

Yeni malik de tıpkı eski ev sahibi gibi diğer tahliye sebeplerine dayanarak tahliye talepli icra takibi veya tahliye davası açabilir. Örneğin iki haklı ihtar durumunda, yani kiracının bir kira döneminde iki defa kirayı geç ödemesinden dolayı takip veya ihtarla uyarılması halinde kira dönemi sonundan itibaren 1 ay içerisinde açılacak tahliye davası ile tahliye edilebilir.

Yeni malik kiracıdan evi belirli bir tarihte tahliye etmesi için tahliye taahhütnamesi de alabilir. Bu durumda yeni ev sahibi başka hiçbir ihtara gerek kalmaksızın taahhüt edilen tarihte ebin tahliye edilmemesi halinde tahliye davası açabilir.

Tahliye taahütnamesi hakkındaki yazımız:
https://www.tabakhukuk.com/tahliye-taahhutnamesi/

tahliye

Tahliye Davası Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Her ne kadar kira sözleşmeleri akdedilirken ileride yaşanabilecek sorunlar kayıt altına alınsa da yasaların amir hükümlerinin kiracıları korumaları nedeniyle uygun ve etkili hukuk yollarını bilmeyen kişilerin tahliye davası açmadan evlerini tahliye etmeleri yıllarını almaktadır. Bu yazımızda kiracı nasıl tahliye edilir maddeler halinde açıklayacağız ve izlenecek hukuki yöntemler konusunda bilgi vermeye çalışacağız.

Gayrimenkul sektörünün son yıllarda hızla gelişmesine bağlı olarak gayrimenkul ediniminde ihtiyaçtan çok yatırıma dönüştürme maksadıyla satın alma eğilimi artış göstermektedir. Tabi gayrimenkulün vadeli bir yatırım aracı olmaması nedeniyle mülk sahiplerinin gelir getirmesi amacı ile gayrimenkullerini kiraya vermeleri gündeme gelmektedir. Kiraya verilen gayrimenkulün tahliyesi ise hukuki sorunları beraberinde getirmektedir.

Öncelikle tahliye sebeplerini genel olarak iki kategoriye ayırmamız mümkündür.

  1. Kira borcunu ödemekte temerrüde düşmesi nedeniyle kiracının tahliyesine ilişkin durumlar
  2. Borçlar kanunu kapsamında genel tahliye sebepler

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası

Uygulamada en sık karşılaşılan durum kiracının temerrüdü nedeniyle mülk sahibinin gayrimenkulü boşaltmak istemesidir. Bu durumda izlenebilecek 2 yöntem vardır:

  • İlk yöntem hem ödenmemiş tüm kira alacaklarının tahsili hem de kiracının tahliyesi için İcra ve İflas Kanunun 269 ve devamı hükümleri kapsamında uygulanan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu takipte borçluya ödeme emrinin tebliğ edilmesinden itibaren kira borcunu ödemesi için 30 günlük mühlet verilmektedir. Bu 30 günlük süre içerisinde herhangi bir haciz veya muhafaza işlemi yapılamamakta borçlunun ödeme yapması beklenmektedir.
  • Borçlu söz konusu ödeme emrini almasından itibaren 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz etmez ve 30. günün sonuna kadar da kira borcunu tüm ferileri ile ödemezse kiracı hakkında icra mahkemesinde tahliye davası açılacaktır.
  • Açılan bu tahliye davası neticesinde de mahkeme icra dosyası üzerinden inceleme yaparak borcun ödenip ödenmediği hususunda araştırma yapacak ve dosya üzerinden yaptığı tetkikte borcun ödenmediği anlaşılırsa ilk celsede kiracının tahliyesine karar verilecektir.
  • Akabinde mahkeme tahliyeye ilişkin kararı yazacak ve bu karar ile devam etmekte olan icra dosyası üzerinden kiracı tahliye edilecektir.
  • Bu yöntem en hızlı ve etkili yöntem olup eğer kiracının temerrüd şartları sağlanmışsa bu yöntemle tahliye sürecinin yürütülmesi en makul olandır.

Kiracıya verilen 30 günlük süre içerisinde kiracı icra dosyasındaki borcunu öderse tahliye davası açılamayacaktır. Ancak aynı kira yılı içerisinde 2. kez temerrüde düşürülen yani hakkında icra takibi veya temerrüt ihtarı ile kira talep edilen borçlu hakkında ise borçlar kanunun 352. maddesi kapsamında kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesi talebinde bulunmak mümkündür. Ancak bu dava sulh hukuk mahkemesinde açılacak olup yukarıda anlatılan davaya göre daha uzun sürebilmektedir. Bu davanın iki haklı ihtarda bulunulan kira yılının sonu itibariyle 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir.

Borçlar Kanunu Kapsamında Genel Tahliye Sebepleri

Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdünde Bulunması

Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiracının belirli bir tarihte gayrimenkulü boşaltacağına ilişkin yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunması halinde mülk sahibi söz konusu taahhüt tarihinin geçirilmesi ile icra kanalıyla tahliye emri gönderip gayrimenkulün boşaltılamaması halinde de tahliye prosedürünü işletebilir. Ancak tahliye emrine itiraz olursa bu itirazın kaldırılması ve tahliye için icra iflas kanunu kapsamında icra mahkemesinde dava açılması gerekmektedir. Davanın 1 ay içerisinde açılması şarttır.

Tahliye taahhütnamesi hakkında ayrıntılı bilgi için ilgili yazımıza bakabilirsiniz: https://www.tabakhukuk.com/tahliye-taahhutnamesi/

Kiralananı Konut Olarak Kullanma İhtiyacı

Mülk sahibi kiraladığı konutunun mücavir alanında kendisine ait başka bir gayrimenkulü yoksa ve de kendisinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı doğmuşsa sulh hukuk mahkemesinde açacağı bir dava ile bu durumu öne sürerek kiracının tahliyesini isteyebilir.

Yeni Malikin Konut veya İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı

Konutu yeni edinmiş olan kişi kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Ancak bunun tek istisnası söz konusu gayrimenkulü kullanma ihtiyacıdır. Bu kapsamda yeni malik gayrimenkulü edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya kullanma yönündeki talebini yazılı olarak iletebilir. Kiralananın boşaltılmaması halinde yeni mülk sahibinin 6 ay içerisinde tahliye davasını açması gerekmektedir. Bu dava da sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçerisinde Oturabileceği Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.Davanın kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Davanın açılacağı mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Kiralananın Yeniden İnşası

Kiralanan gayrimenkulün yoğun bir onarım veya yıkılıp yeniden yapılması veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesinin bitimi itibari ile 1 ay içerisinde açılacak dava ile kiracının tahliyesi istenebilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Belirttiğimiz bu tahliye sebeplerinden bazıları için maliklerin haklarını kötüye kullanması söz konusu ise maliklere karşı eğer kiralananı eski kiracıdan başkasına kiralamışlarsa tazminat isteme olanağı mevcuttur. Kanunda yeniden kiralama yasağı olarak belirtilen bu müessesede “gereksinim nedeniyle”, “yeniden inşa ve imar nedeniyle” tahliye edilen gayrimenkullerde gayrimenkulün yeniden kiralanması söz konusu olacaksa öncelikle eski kiracıya yazılı teklifte bulunulmalı, 1 ay içerisinde bu hakkın kullanılmaması halinde yeni kiracı bulunmalıdır. Aksi halde eski kiracıya son ödediği kira yılı tutarındaki tazminatın ödenmesi mecburiyeti gündeme gelecektir.

Genel hatları ile tahliye prosedürleri ve nedenlerini bu şekilde özetlememiz mümkünse de açılacak davalarda ve süreçlerde yanlış bir davanın açılması veya yanlış yöntemin izlenmesi gayrimenkulünüzü geri almanızı yıllara varan sürelerde erteleyecektir. Bu kapsamda konu hakkında bilgili avukatlardan yardım alınması tavsiye edilmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği ve Şartları

Kiraya veren gayrimenkulünün belirli bir tarihte tahliye edilmesini istiyorsa kiracısından buna ilişkin tahliye taahhütnamesi alması gerekir. Normal şartlarda kiracının tahliye edilmesi Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli şartlara tabi kılınmış bulunmaktadır. Kanunun aradığı şartlar ve gerekçeler yoksa kiraya veren kiracıyı tahliye edemez. İşte bunun istisnası kiracıdan tahliye taahhüdü alınmış olmasıdır. Ancak bu taahhütnamenin geçerli olması için de bazı şartları sağlaması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye Taahütnamesi Şekli

Tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde yapılmalıdır. Yani kiracının tahliyeye ilişkin beyanını, gayrimenkulün tahliye edileceği tarihi ve kiracının imzasını içeren bir tahliye taahhüdü imzalanmış olmalıdır. Sözlü olarak yapılan tahliye taahhüdünün hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Sözlü yapılan tahliye taahhüdünün tanıklar aracılığıyla ispatlanması da mümkün değildir zira yazılı olması kanunen şekil şartı olarak öngörülmüştür.

Adi yazılı şekil olarak tanımlanan boş bir kağıda taahhüt iradesinin yazılarak imzalanması haricinde bu taahhütname noter kanalıyla da gerçekleştirilebilir. Tahliyenin noter huzurunda yapılması kiracının imzayı inkar etmesi ya da taahhütnamede oynama yapıldığı gibi bir takım itirazlarının önüne geçecektir.

Taahhütname doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olan kiralayan veya onun tahliye taahhütnamesi imzalamakla yetkilendirdiği vekili tarafından imzalanmış olmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin asıl kira sözleşmesini imzalayan kiralayanın eşi, çocukları gibi yakınları tarafından imzalanmış olması taahhüdün geçersiz olmasına sebep olacaktır.

tahliye taahhütnamesi

Tahliye Sözleşmesi ve Kira Sözleşmesi Tarihi

Tahliye taahhüdü tarihi de taahhütnamenin geçerliliği bakımından çok önemlidir. Kanun tahliye sözleşmesinin kira sözleşmesinden sonra imzalanmış olmasını istemektedir. Önce kira sözleşmesi yapılmalı, tahliye taahhüdü ise gayrimenkulün tesliminden sonraki bir tarihte hazırlanmış olmalıdır. Buradaki amaç kiracının korunmak istenmesidir. Aksi halde kiraya veren sözleşmenin imzalanmasını taahhüdün imzalanması şartına bağlayabilir.

Uygulamada kira sözleşmesi ve tahliye sözleşmesi aynı anda düzenlense dahi kanuni şartı sağlamak adına tahliye taahhütnamesine ileriki bir tarihin atılmakta olduğu gözlemlenmektedir. Bu durumu ispatlama külfeti kiracı üzerindedir ve taahhütnamenin kira sözleşmesi ile aynı anda veya öncesinde imzalandığı yine yazılı şekilde ispatlanmak durumundadır.

Tahliye Davası Süresi

Tahliyeye ilişin taahhütnamede belirtilen sürede taşınmazın tahliye edilmemesi halinde kiraya veren bu tarihten başlamak üzere 1 ay içerisinde tahliye davası veya icra takibi başlatabilecektir. Tahliye talepli icra takibi icra müdürlüğünde, tahliye davası ise sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır. Eğer kiraya veren tahliye tarihinden önceki bir tarihte kiracının taahhüt ettiği tarihte gayrimenkulü tahliye etmesini ihtar ederse 1 ay olan dava süresi 1 yıl olarak uzamaktadır.

Tahliye taahhüdünde belirtilen süreden itibaren 1 ayın geçmesi halinde artık kiraya veren taahhütnameye dayanarak tahliye talebinde bulunamaz, bir nevi verilen taahhüt geçersiz hale gelir. Bu durumda kiraya veren ancak genel tahliye koşullarına göre kiracısını tahliye edebilecektir. Örneğin kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi, bir kira döneminde iki veya daha fazla kez kira bedelini ödemekte gecikmesi gibi şartların varlığı halinde tahliye gerçekleşebilecektir.

Eğer Taahhüt Almadıysanız

Dediğimiz gibi bu durumlarda Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan diğer tahliye sebeplerine dayanarak hukuki yollar aramanız gerekecektir. Bununla ilgili olarak daha önce tahliye davası yazısı yazmıştık. O yazıya göz atmanız tavsiye ederiz.

Örneğin kiralananın bulunduğu binanın yeniden inşa edilecek olması, kiralayanın konut ihtiyacının hasıl olması gibi gerekçelerle tahliye taahhütnamesi olmasa da kiralananın tahliyesi talep edilebilmektedir. Bunun için gerekli şartların açıklandığı yazımızın linki aşağıdadır.

Tahliye davası hakkındaki yazımız: Tahliye Davası Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Kiracı Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Aşağıda yazılı şekilde yapılacak bir tahliye taahhütnamesi örneği yer almaktadır. Bu metni boş bir a4 kağıda çıktı almak suretiyle kiracınıza imzalatarak tahliye taahhüdü alabilirsiniz.

tahliye taahhütnamesi örneği

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Kiraya Veren :

Adres :

Kiralayan :

Adres :

Kiralananın Adresi :

Kira Söz. Tarihi :

Yukarıda ismi ve adresi yer alan kiraya verenden kiralamış olduğum yukarıda adresi bulunan taşınmazı …./…../….. tarihinde hiç bir koşul ileri sürmeksizin, boş ve sağlam olarak tahliye etmeyi; tahliyenin gecikmesinden kaynaklanan her türlü zarar, ziyan ile yargılama ve icra masraflarını hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın nakden ve peşin olarak kiralayana ödemeyi taahhüt ediyorum.

Tarih: …./…../…..

Kiralayan

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir

İnsanlar arasında doğan uyuşmazlıkların ve anlaşmazlıkların giderilmek suretiyle çözüme kavuşturulduğu tek yer hukuk sistemidir. Özellikle taşınır, taşınmaz ve diğer değerli menkullerde patlı mülkiyetin var olduğu yerde mutlaka anlaşmazlıklar meydana gelebilmektedir. ortaklığın giderilmesi davası veya izale-i şuyu davası olarak bilinen hukuki işlem ile paylı mülkiyetin veya el birliği mülkiyetinin bulunduğu yerlerde insanlar arasında meydana gelen uyuşmazlıklar mahkemeler tarafından giderilerek çözüme kavuşturulmaktadır. İzale-i Şuyu davası; taşınır veya taşınmazın malda paylı hisselere sahip kişilerin anlaşmazlığı sonucunda açılır. Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında veya bir üçüncü şahıs ile satış işleminin gerçekleşmesi halinde ortak mal artık müstakil mülkiyete geçiş yapar.

İzale-i Şuyu Nedir ?

İzale-i şuyu aynı zamanda ortaklığın giderilmesi olarak da tanımlanan paylı mülkiyete tabi olan ve el birliği mülkiyeti halinde bulunan malvarlığının paydaşlar arasında paylaşılamaması halinde başvurulan bir hukuk yoludur. İzale-i şuyu davası ile mahkeme paydaşların paylaşamadığı malvarlığını ya aynen taksim suretiyle ya da malvarlığının satılarak elde edilen meblağın paylaştırılması suretiyle bir taksim yoluna gider. Başlangıçta paylı mülkiyete konu olan malvarlığı davanın neticelenmesi ile bölünür ve her biri bağımsız, müstakil malvarlıklarına dönüşür.

Burada malın bölünebilirliği hususu ön plana çıkmaktadır. Eğer ortaklığın giderilmesi davasına konu malvarlığı örneğin bir bağımsız bölüm yani apartman dairesi ve dükkan ise doğal olarak taksimi kabil değildir yani bölünemez. Hal böyle olunca satılarak elde edilen paranın bölüştürülmesi gerekecektir. Ancak malvarlığı bir arsa veya tarla ise ve tabi olduğu mevzuat hükümleri gereği bu malvarlığı bölünebilir nitelikte ise mahkeme tarafından ifraz işlemi ile söz konusu tarla/arsa birden fazla parsele bölünerek paylaştırma yoluna gidilebilir.

ortaklığın giderilmesi davası

Bu Davayı Kimler Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürerse sürsün bu davayı açma yetkisine sahip kişiler Türk Medeni Kanunu’nun 698/1 maddesinde belirtilmiştir. Buna göre; “Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” Medeni Kanun’da belirtilen hüküm çerçevesinde taşınır veya taşınmaz mala ortak olan herkes izale-i şuyu davası açma hakkına sahiptir.

Ortaklığın giderilmesi davası satış usulü işlemine bağlanabilmesi için açılacak olan izale-i şuyu davası ülkemizde halen görevli bulunan sulh hukuk mahkemeleri tarafından karara bağlanmaktadır. Taşınır veya taşınmazların bulunduğu adli sınırlar içerisinde yer alan il veya ilçe merkezlerinde bulunan hukuk mahkemelerine paylı ortaklığa sahip ortaklardan biri dava açabilir. Sulh hukuk mahkemelerine açılan ortaklığın giderilmesi davaları genellikle; tapusu bulunan taşınmazlar, taşınır kayıtlı mallar, kayıtlı sicili bulunan gemiler, bono, tahvil ve markalar için açılmaktadır.

Yaşanan herhangi bir uyuşmazlıktan dolayı ortaklardan biri izale-i şuyu davası açmak isterse, ortaklığın giderilmesi davası dilekçe örneğine sahip olması gerekir. Bu davalar özel davalar arasında yer aldığı için basit bir şikâyet dilekçesi gibi yazmak suretiyle hukuk mahkemelerine verilmez. En azından belirli bir şablona sahip olması, daktilo veya bilgisayar çıktısı olacak şekilde ilgili yerlere takdim edilmesi gerekir. Hukuk davaları ceza davaları gibi belirli bir kalıpları bulunan davalar olmadığı için hem dilekçenin hazırlanması hem de davanın takibi için en azından bir gayrimenkul avukatı ile anlaşılması veya vekalet verilmesi davayı lehte kazanma yönünde etkiye sahip olabilir.

Mevcut taşınır veya taşınmazlardan dolayı ortaklığın giderilmesi davası açacak olan bireylerin bilmesi gereken hususlardan biri de dava ücretleridir. Ortaklığın giderilmesi davası masrafları veya izale-i şüyu davası masrafları davayı ilk olarak açan kişi tarafından verilir. Yapılan masraflar daha sonradan davanın seyrine göre diğer yükümlü olacak kişilere dağıtılır. Ortaklığın giderilmesi davaları görevli sulh hukuk mahkemeleri tarafından iki şekilde sonuçlandırılır.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Davası

Yapılan başvuruyla birlikte mahkeme sürecinde yapılan inceleme, araştırma ve bilirkişi raporlarına göre taşınır veya taşınmazların ortaklara aynen taksimi mümkün olmadığında bu malların satışını yapmak suretiyle ortaklığın giderilmesi gerçekleştirilir. Ortaklığın giderilmesini satış üzerine hükme bağlayan mahkeme herhangi bir şekilde satış işlemini gerçekleştirmez. Malların satışı mahkemenin görevlendireceği icra müdürlüğü veya satış memurları tarafından yapılacaktır.

Aynen Taksimle Ortaklığın Giderilmesi Davası

Aynen taksim de yukarıda da değindiğimiz gibi bölünebilen malların paydaşlar arasında bölünerek paylaştırılmasıdır. Taşınır veya taşınmaz malı kendi aralarında anlaşarak paylaştıklarını sulh hukuk mahkemesi hakimine ileten ortaklar hâkimden bu anlaşma doğrultusunda karar alarak ortaklıklarını giderebilirler. Paylaşma mümkün değilse bu sefer mahkeme var olan tüm mallar üzerinden araştırma yapılması için ilgili kurumlara müzekkere yazar. Hazırlanan belge, evrak ve raporlar doğrultusunda aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi kararını alabilir.

Geçit Hakkı Davası Hakkında

Geçit hakkı davası ana yola çıkışı olmayan parsel maliki tarafından komşu parsellerden yola çıkış için gerekli iznin alınamaması halinde başvurulacak bir kanuni yoldur. Taşınmazın vasfı ister tarla olsun ister arsa olsun her parselin ana yola çıkış hakkı bulunmaktadır. Komşuların bu çıkışa izin vermemesi halinde hakim kararıyla bu hak elde edilebilir. Yazımızda da geçit hakkı davası veya geçit hakkı tesisi olarak adlandırılan bu davanın özelliklerinden bahsedilecektir.

geçit hakkı davası

Geçit Hakkı Nedir ?

Geçit hakkı ana yola bağlantısı bulunmayan taşınmaz malikinin mahkemeye başvurarak elde edebileceği komşu parsellerden geçiş yapabilme hakkıdır. Geçit hakkı tesisi için mahkeme en ekonomik ve en kestirme olacak şekilde yola nasıl çıkış yapılabileceğini tespit etmeye çalışır. Geçit hakkı davalarında mahkeme keşif yapar ve bu konuda uzman harita mühendisi veya kadastro teknisyenlerinden yardım alır.

Mahkeme kararıyla elde edilen geçit hakkına aynı zamanda geçit irtifakı olarak da adlandırılmaktadır. Zorunlu geçit hakkı şeklinde tesis edilen bu irtifak hak sahibine mülkiyet hakkı kazandırmasa da mülkiyete yakın derecede taşınmaza bağlı olarak kullanılabilen bir sınırlı ayni hak kazandırmaktadır.

Geçit hakkı süresi belirli bir sınırlandırmaya tabi değildir. Mahkeme kararında geçit hakkını haktan yararlanacak olan taşınmaz lehine tesis ederken her hangi bir süreyle sınırlandırma yapmaz. Taşınmazın devriyle birlikte geçit irtifakı da taşınmazın yeni maliki lehine devam eder. Ancak taşınmazın ana yola farklı bir şekilde çıkması mümkün hale gelmişse, örneğin taşınmazın diğer tarafından yol geçmişse artık geçit irtifakının bir anlamı kalmayacağından ilgili komşu parsel maliki tarafından kaldırılması talep edilebilir.

Yargılama Süreci

Geçit hakkı davasında görevli mahkeme dava konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir ve dava geçit hakkının tesis edilmesi istenen parselin malikine karşı açılır. Geçit hakkı davaları nispeten yargılaması hızlı gerçekleşen davalar arasındadır. Geçit hakkı davası ne kadar sürer sorusuna net bir cevap vermek mümkün olmamakla birlikte mahkemenin yoğunluğuna göre en fazla bir yıl içerisinde geçit hakkı davaları karara bağlanabilmektedir. Önemli olan mahkemenin gerekli delilleri toplayarak davayı karar aşamasına getirmesidir.

Bu davalarda en önemli delil yapılan keşif neticesinde alınan geçit hakkı tesisi bilirkişi raporudur. Mahkeme dava açıldıktan sonra uygun bir keşif tarihi belirleyerek taraflara tebliğ eder. Keşfe varsa tarafların tanıkları ile bilirkişi heyeti iştirak eder. Geçit hakkı keşiflerinde hakimin takdirine göre harita mühendisi, kadastro teknikeri, ziraat mühendisi gibi bilirkişiler yer alabilir.

Yapılan keşifte taraflar ile tanıkları dinlenir. Parselin konumu ve komşu parselleri tespit edilir; hangi yollarda yola çıkışın yapılabileceği bilirkişiler tarafından alternatifleriyle birlikte belirlenerek mahkeme bir rapor halinde sunulur. Mahkeme hazırlanan rapor doğrultusunda en makul olan yolu belirler ve bu yola ilişkin tespit edilen geçit hakkı bedeli yatırılmak üzere davacıya süre verir. Bu bedel yolun kullanılabilmesi için bir kereye mahsus ödenmek üzere belirlenen bir ücret olup yolun mülkiyetini davacıya geçirmez; sadece kullanım hakkı verir. Bedelin depo edilmesi ile birlikte mahkeme hükmünü açıklar ve durumu tapuya bildirir

Geçit Hakkı Davası Masrafları

Geçit hakkı davası masrafları nelerdir derseniz; dava açılışında alınan harç ve gider avansı ilk etapta ödenmesi gereken miktarlardır. Harç nispi harç olduğundan geçit hakkı bedelinin miktarına göre harç miktarı belirlenecektir. Dava dilekçesinde belirtilen bedel üzerinden binde 68,31’in dörtte biri oranında peşin harç ile 2017 yılı için 31,40 TL başvuru harcı alınır. Bunun haricinde gider avansı olarak tanık ve taraflara yapılacak tebligatlara ilişkin gider avansı ile keşif ve bilirkişi ücretleri için delil avansı alınmaktadır. Bu bedeller dava açılırken peşinen alınmakla birlikte yargılama sürecinde yeterli olmadığı anlaşılırsa mahkeme tarafından süre verilerek tamamlatılabilir.

Keşif ve bilirkişi ücretlerine ilişkin masraflar dava açılırken davacı tarafından yatırılır ve davanın kabul edilmesi halinde davacı yararına vekalet ücretine takdir edilmez ve yargılama masrafları davacının üzerinde bırakılır. Davanın reddi halinde ise davacı karşı tarafın yaptığı masraflardan ve vekalet ücretinden sorumlu tutulur.

Tüm bu sürecin alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile takip edilmesi sizin için daha avantajlı olacaktır. Konuyla ilgili sorularınız için yazının yorum kısmını veya iletişim formunu kullanabilirsiniz.

Gayrimenkul avukatı hakkında: https://www.tabakhukuk.com/gayrimenkul-avukati/